国土交通省 近畿地方整備局

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用地補償の流れ

土地評価について

公共事業を進めるには、まずその事業に必要な土地を所有者(権利者)の方から取得する必要がありますが、当然その対価となる土地代金を所有者(権利者)の方に補償する必要があります。
この場合の土地価格は周辺の取引事例や鑑定士の意見、また公平的な土地の価格の目安となる公示価格等を参考にして算出します。ここでは土地評価の一般的な手法について解説します。

土地の補償額算定の基本原則
土地の補償額算定の基本原則は、
①正常な取引価格
②建物等の物件がないものとしての取引価格
③事業の影響がないものとしての取引価格
とされています。

①の正常な取引価格とは、「客観的交換価値」を基礎とし、これを通貨で表示したものです。これは、一般の取引における通常の利用方法に従って利用し得るものとして土地を評価し、主観的な感情価値及び特別の用途に用いる価値は考慮しないということです。

②の建物等の物件がないものとしての取引価格とは、一般の不動産評価は土地と土地に定着する物件とを一体として評価する場合が多いのですが、公共事業に必要な土地(公共用地)の取得の場合は、土地のみを取得し、建物やその他物件は移転料を補償して移転させることを原則としているため、更地として、つまり建物等がない土地として評価するということです。
更地としての評価
③の事業の影響がないものとしての取引価格とは、例えば、火葬場や下水処理場等を設置するといった公共事業で土地を取得する際に、その影響により土地の取引価格が低下した場合、低下した価格をもって補償すると、その補償金によって従前と同等の土地を取得し得ないことになるので、このような場合は、事業の影響がなかったものとして予想される土地価格として評価するということを意味します。
影響がないものとして評価
土地の正常な取引価格の単位
土地の正常な取引価格の単位ですが、次のどちらかに該当する土地(画地)を単位として評価します。
①1筆の土地(②に該当するものを除きます。)
②所有者及び使用者が同じで、かつ同一の用途又は同一の利用目的に供されている一団の土地
一画地として評価
土地評価の手法
さて、いよいよ実際の評価ですが、土地の評価は原則として標準地比準評価法により行います。
標準地比準評価法は、まず、その土地がその用途からどのような地域に属するか(用途的地域)を判断し、地域特性に着目して同一な状況地域(同一状況地域)に区分します。そして、同一状況地域毎に標準的な画地(標準地)を選定し、これを評価したうえで、当該標準地の評価格から比準して評価対象地(評価したい土地)の価格を求める手法です。
○用途的地域の区分
①宅地地域
Ⅰ)住宅地域:優良住宅地域、標準住宅地域、混在住宅地域、農家集落地域、別荘地域
Ⅱ)商業地域:高度商業地域、準高度商業地域、普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域
Ⅲ)工業地域:大工場地域、中小工場地域
②農地地域
田地地域、畑地地域
③林地地域
都市近郊林地地域、農村林地地域、林業本場林地地域、山村奥地林地地域
④見込地地域
Ⅰ)宅地見込地地域(大中規模開発地域、小規模開発地域)
Ⅱ)農地見込地地域
Ⅲ)林地見込地地域
⑤その他の地域

同一状況地域・標準地のイメージ

同一状況地域・標準地のイメージ画像
先に述べたように、標準地評価法は標準地の価格を求め、標準地と評価したい土地を比べ(比準し)、その土地の価格を算出するわけですが、まずは標準地の価格を求める必要があります。

取引事例比較法
この標準地価格を求めるには、基本的に取引事例比較法を使います。(※その他の評価手法により価格を求める場合や、その他の評価手法により求めた価格を参考にすることもあります。)

取引事例比較法とは
①同一需給圏内で実際の市場で取引された土地の取引事例を収集し適切な事例の選択を行い(取引事例の収集
②これらの取引価格から特殊な事情による要因に関係する部分を除き(事情補正
③取引された時点が標準地を評価する時点と異なる場合はその時点差に関係する部分を補正し(時点修正
④また取引事例に建物が存する場合については、建物が存することによる影響を除き(建付減価補正
⑤更に取引事例がその地域内でもし標準的な土地であればいくらになるのかを算出します(標準化補正
ここで、その地域の標準的な土地の価格が算出されるわけですが、この土地の価格を異なる地域間で比較し標準地の価格を求めます。
標準地の価格が算出されれば、あとは標準地とそれぞれの評価対象地とを比較することで、評価対象地の価格を算出することができます。

こうして、評価対象地の土地価格(買収単価)が決定されることになります。

取引事例比較法の手順・イメージです。

取引事例比較の手順